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Praktiker stellen vor: das Baurecht

Unsere Kanzlei HFBP Rechtsanwälte und Notar berät neben dem Medizinrecht schwerpunktmäßig auch im Baurecht.

Hier gehören sowohl das Ehepaar als Einfamilienhauseigentümer über große Bauunternehmer bis hin zu Städten und Gemeinden zu unserer vielfältigen Mandantschaft. So vielfältig wie unsere Mandanten sind auch die an uns herangetragenen Fälle. Denn wir beraten in sämtlichen allgemeinen und besonderen zivilrechtlichen Fragestellungen des Bau- und Architektenrechts wie auch in den öffentlich-rechtlichen Bereichen des Baurechts. Zu dem Tagesgeschäft unseres baurechtlichen Dezernats gehören Vertragsgestaltungen bzw. -auslegungen für verschiedene Konstellationen in Bauprojekten, die Klärung von Schwierigkeiten bei Bau- oder etwa Renovierungsleistungen, und auch klassische „darf mein Nachbar das?“-Thematiken werden von uns betreut.
Wir agieren nach dem Motto: Jeder tut was er kann und wir können, was wir tun.

Zivilrechtliches Bau- und Architektenrecht

Im zivilrechtlichen Bau- und Architektenrecht ist das maßgebliche Regelwerk selbstredend das BGB in seinen zahlreichen Facetten; sowohl der Teil des Werk- bzw. Bau-/Architektenvertragsrechts, aber auch der klassische Allgemeine Teil des BGB ist in unserem Dezernat täglich in Benutzung. Hinzu kommen im Einzelfall die Regelungen der VOB und der HOAI.

Unser Beratungsfeld deckt jegliche Konstellation und Richtung ab. Und doch begegnet man im Baurecht – trotz außerordentlicher Erfahrung – immer wieder Fallgestaltungen, welche völlig neu und einzigartig erscheinen. Übliche Tätigkeiten sind etwa die Feststellung von Mängeln im selbständigen Beweisverfahren, die gerichtliche Durchsetzung oder Abwehr von werkvertraglichen Gewährleistungsrechten, die Erklärung von bauvertraglichen Kündigungen und die Geltendmachung der jeweiligen Folgen oder auch die baubegleitende Beratung.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht spielt sich im Wesentlichen im BauGB, der BauNVO und auch in den allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzen bzw. den landesrechtlichen Bauordnungen oder etwa in spezialgesetzlichen Regelungen ab.

Auch auf diesem Gebiet bleibt es spannend, sodass wir uns stets mit interessanten Herausforderungen konfrontiert sehen dürfen. Typische Aufgaben im öffentlichen Baurecht sind zum Beispiel die Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Baugenehmigung, die Geltendmachung oder Abwehr von Nachbaransprüchen, wie auch – jedenfalls im weitesten Sinne – die Überprüfung von Bescheiden über Erschließungskosten und Anliegerbeiträge.

Eine nicht bezahlte Rechnung – oder ist es doch nicht so einfach?

Um diesen Beitrag etwas anschaulicher zu gestalten und auch um das Interesse am Bau- und Architektenrecht zu wecken, möchte ich den folgenden, recht unterhaltsamen Ablauf eines baurechtlichen Mandats darstellen.

Ein langjähriger Mandant – er betreibt ein Unternehmen zum Vertrieb und für Verlegearbeiten von Fußbodenbelägen – meldet sich telefonisch; er habe für einen Kunden in dessen Einfamilienneubau 270 m² Echtholzparkett verlegt und nun sei noch ein Betrag in Höhe von etwa 10.000 Euro offen. Sein Kunde weigere sich partout zu zahlen. Den offenen Betrag habe er seit Ablauf der Zahlungsfrist schon drei Mal angemahnt und es werde nicht bezahlt. Nun habe er genug und benötige unsere Hilfe. Er reicht die Rechnungen und seine Mahnungen herein.

Nun gut, nichts leichter als das – hört sich auf ersten Blick nach einer schlichten Forderungseintreibung an. Das sollte man mit einem Schreiben an die Gegenseite hinbekommen. Zur Not bleibt noch das Mahnverfahren. Das ist für den Mandanten zunächst erst einmal kostengünstiger als ein Klageverfahren. Im vertieften Baurecht befinden wir uns hier (vermeintlich) nicht. Legen wir also los: Forderungsanschreiben unter Fristsetzung an die Gegenseite – check.

Kurz vor Ablauf der gesetzten Frist meldet sich die Gegenseite. Dies sei alles so nicht richtig. Parkett sei zwar verlegt worden, das sei zutreffend. Aber was habe es hier mit der zusätzlich aufgetragenen Sperrabdichtung auf sich, welche die Rechnung ausweist? Warum soll so etwas überhaupt notwendig gewesen sein? Die Sperrabdichtung habe man gar nicht bestellt und werde man nun auch nicht bezahlen. Außerdem könne man sich nicht erklären, wie man hier auf 270m² komme. Die Wohnfläche betrage ganz eindeutig nur 250m². Man werde gar nichts bezahlen. Das sei ja wohl nicht zu fassen – eine Unverschämtheit.

Na, was ist denn nun los? Davon hatte der Mandant doch noch gar nichts erzählt.
Auf Nachfrage erläutert er nunmehr, dass man immer etwas großzügig Aufmaß nehme und auch hiernach abrechne. Aber das könne man ja nun nach unten korrigieren.
Die zusätzliche Sperrabdichtung sei außerdem notwendig gewesen, weil der Untergrund bei der Verlegung noch viel zu feucht gewesen sei und die Herrschaften in ihr Haus haben einziehen wollten. Das haben sie auch mehrfach und ausdrücklich so mitgeteilt. Da sie aber selbst nie auf der Baustelle gewesen seien, habe der beauftragte Architekt den Auftrag für die zusätzliche Abdichtung erteilt. Alles musste dann sehr schnell gehen; zack zack, wie das auf dem Bau so sei. Der Architekt werde dies auch so bezeugen – zur Not auch unter Eid! Allerdings habe man eine tatsächliche Vollmacht des Architekten, dass er entsprechende Aufträge erteilen darf, nie gesehen; alles viel zu umständlich. Man könne sich ja nicht alles gegenzeichnen lassen.

Nachdem der Mandant über das Erfordernis des Vorliegens einer Vollmacht und über etwaige Folgen aufgeklärt wurde, rücken wir das gegenüber der Gegenseite zurecht. Wir korrigieren der guten Ordnung halber den Rechnungsbetrag nach unten und erläutern die Umstände der zusätzlichen Kosten für die Sperrabdichtung. Die Kosten müssten dennoch zu erstatten sein. Wir setzen eine neue Frist und warten ab.

Erneut unmittelbar vor Fristablauf – eine Antwort der Gegenseite flattert herein. Papperlapapp, schreiben sie, der Architekt habe zur Erteilung des Auftrages doch gar keine Vollmacht gehabt. Man habe noch locker ein paar Monate in der Mietwohnung bleiben und mit dem Einzug zuwarten können. Dies wäre doch um einiges billiger gewesen. Und außerdem ist das verlegte Parkett mangelhaft, denn es habe Kratzer. Also müsse man doch viel eher noch Geld zurückbekommen, anstatt zu zahlen. Keinen Cent soll unser Mandant bekommen.

Das war zu erwarten.

Der Mandant erklärt auf Rückfrage, es habe tatsächlich ganz feine Haarrisse im Parkett gegeben, welche man allerdings zwischenzeitlich mit Holzwachs habe verfüllen wollen. Dies habe der Gegenseite jedoch nicht gefallen, sodass man nichts mehr habe tun können.

Und das ist sie: die Geschichte, wie man sich nach einer vermeintlich einfachen, nicht beglichenen Rechnung auf einmal knietief im klassischen Bau- bzw. Werkvertragsrecht wiederfindet.

Der Fall befindet sich mittlerweile aufgrund der zahlreichen Unstimmigkeiten zwischen den Parteien im Klageverfahren. Trotz großzügigen Versuchen des Entgegenkommens durch unseren Mandanten hat sich außergerichtlich keine Einigung erzielen lassen.

Wie üblich im Baurecht werden wir vor Gericht nun wohl einige Zeit verbringen müssen. Kaum ein baurechtliches Verfahren läuft ohne Sachverständigen ab. Die Erstattung eines Sachverständigengutachtens nimmt in der Regel einige Zeit in Anspruch.

Dieser Fall zeigt anschaulich, was das Baurecht ausmacht. Man weiß nie so recht, was einen erwartet. Das Baurecht – und hier kann sicher für unser gesamtes Dezernat gesprochen werden – ist lebensnah und unter dem Strich schlichtweg spannend.

Rechtsanwältin Maria Wolf, HFBP Gießen

 

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Dr. Hahne, Fritz, Bechtler & Partner - HFBP Rechtsanwälte und Notar

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