#Karriere_Praktiker_stellen_vor

Praktiker stellen vor: das gewerbliche Mietrecht

Was macht ein Anwalt in diesem Rechtsgebiet?

Es gibt wohl kaum jemanden, der noch keine Berührung mit dem Mietrecht hatte. Der Mietvertrag ist – neben dem Arbeitsvertrag – einer der wichtigsten Verträge im Leben der meisten Menschen. Ohne Mietvertrag, kein Dach über dem Kopf. Aber: Das, was die meisten Menschen kennen und der Jurist als Wohnraummietrecht bezeichnet, ist nur eine Seite der Medaille. Neben dem Wohnraummietrecht gibt es auch das gewerbliche Mietrecht.

Doch was versteht man eigentlich genau unter gewerblichem Mietrecht? Was unterscheidet das gewerbliche Mietrecht vom Wohnraummietrecht? Und: Was macht ein Anwalt im gewerblichen Mietrecht? Unter anderem diese Fragen klärt Stephan Leipert im Beitrag. Er ist Rechtsanwalt bei der mittelständischen Kanzlei Bartsch Rechtsanwälte und gehört dort der Praxisgruppe „Immobilien- & Baurecht“ an. Ein Schwerpunkt seiner anwaltlichen Tätigkeit bildet das gewerbliche Mietrecht.

Mein holpriger Weg zum gewerblichen Mietrecht

Zugegeben, als Student habe ich, soweit es jedenfalls ging, einen weiten Bogen um das Mietrecht gemacht.

Die einzige wirkliche Erinnerung, die ich aus der Studienzeit an das Mietrecht habe, betrifft meine damalige Tätigkeit als studentischer Mitarbeiter in einer kleinen Kanzlei. Dort bearbeitete ich einen Fall, bei dem es um Wohnraummietrecht ging. Ein Pflanzenuntersetzer hatte einen Wasserabdruck auf dem Parkettboden der Mietwohnung verursacht. War das noch eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch oder hatte sich der Mieter schadensersatzpflichtig gemacht?

Abgesehen von den zivilprozessualen Komponenten wirkte dieser Fall wenig attraktiv auf mich. Und auch was ich in der Zeit sonst so sah, stimmte mich nicht gerade positiv: Zustimmung zur Mieterhöhung, Klage wegen Eigenbedarfs und das beste: Streitigkeiten wegen Nebenkostenabrechnungen.

Auch die theoretische Befassung im Studium förderte meine Begeisterung für das (Wohnraum-)Mietrecht nicht. Ein Beispiel: Die §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) taugen leider mehr als gelungene Einschlaflektüre, als die Freude am Arbeiten mit dem Gesetz zu fördern.

Kurzum: Nach dem Studium war ich der Überzeugung, etwas zu machen, was möglichst wenig mit Mietrecht zu tun hat.

Diese Überzeugung behielt ich auch im Referendariat. Leider konnte ich mich aber dort nicht ganz vorm Mietrecht drücken. In meiner Anwaltsstation bei einem Anwalt beim Bundesgerichtshof hatte ich die Aufgabe, eine Nichtzulassungsbeschwerde zu entwerfen: Rechtfertigt ein nicht beseitigtes Wespennest im Jalousiekasten in einer von einem deutschen Fußballnationalspieler gemieteten Wohnung die außerordentliche Kündigung? Abgesehen von meiner Erkenntnis, dass auch deutsche Fußballnationalspieler mit sehr alltäglichen Problemen konfrontiert waren, bekräftigte dieser Arbeitsauftrag meine Überzeugung: Bloß kein Mietrecht.

Nach geschafftem Examen und meiner Entscheidung für den Anwaltsberuf begann ich bei einer mittelständischen Kanzlei im Baurecht. Nichts ahnend, dass ich mich damit schon ganz in die Nähe des Mietrechts begeben habe.

Und nach ca. einem Jahr in der Kanzlei passierte es dann. Ich hatte wieder eine Mietangelegenheit auf dem Tisch. Aber: Die war ganz anders, als alles was ich vorher kennengelernt habe. Aufgabe war die Verhandlung eines Nachtrages über die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages. Insgesamt hatte der Mietvertrag ein Vertragsvolumen von etwas mehr als sieben Millionen. Für die Parteien stand viel auf dem Spiel. Für den Mieter hätte die Räumung der Mietsache eine Verlagerung seines Logistikstandortes bedeutet, was für ihn Kosten im sechststelligen Bereich ausgelöst hätte. Und das Auslaufen des Mietvertrages wäre auch für den Vermieter nachteilig gewesen. Denn kein interessierter Nachmieter war für die Immobilie in Sicht. Leerstand wäre die Folge gewesen.

Ich war leicht sprachlos: Vom Wasserabdruck auf dem Parkettboden und dem Wespennest im Jalousiekasten nun Verträge im Millionenbereich, die für die Parteien von entscheidender Bedeutung für ihr weiteres wirtschaftliches Fortkommen waren. Und alles ist Mietrecht!

Ich wurde neugierig. So begann ich, immer mehr Fälle aus dem gewerblichen Mietrecht zu übernehmen. Und was soll ich sagen? Es macht Spaß. Insbesondere Mietverträge mit Bauverpflichtungen im Rahmen von Projektentwicklungen haben für mich einen besonderen Reiz. Heute bildet das gewerbliche Mietrecht einen großen Schwerpunkt meiner täglichen Arbeit als Immobilienanwalt.

Wohnraummietrecht vs. gewerbliches Mietrecht

Was unterscheidet nun das gewerbliche Mietrecht vom Wohnraummietrecht? Vom dogmatischen Blickwinkel gesehen eigentlich gar nicht mal so viel.

Für beide gelten die §§ 535-548 BGB, die unter anderem die grundsätzliche Rechte- und Pflichtenverteilung zwischen Mieter und Vermieter und das Gewährleistungsrecht regeln. Über die Verweisnorm des § 578 BGB finden zudem auf gewerbliche Mietverhältnisse Vorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung. Viele wichtige Normen gelten damit sowohl für das Wohnraum- als auch für das Gewerberaummietrecht.

Aber es gibt doch entscheidende Unterschiede zwischen dem Wohnraum- und dem Gewerberaummietrecht. Stichwort ist hier das sog. „soziale Mietrecht“. Damit geht ein besonderer Schutz des Mieters einher: Mietpreisbremse, Regulierung von Mieterhöhungen („ortsübliche Vergleichsmiete“), Kündigungsschutz. Alles Themenbereiche, die sich nur im Wohnraummietrecht finden. Ein solch besonderer Schutz des Mieters, abgesehen von der allgemein geltenden AGB-Kontrolle, ist dem Gewerberaummietrecht fremd.

Dieser Unterschied spiegelt sich in der anwaltlichen Praxis wider. Während im Wohnraummietrecht kaum Spielraum für Vertragsgestaltungen besteht, weil vieles durch zwingendes Gesetzesrecht geregelt ist, kommt der Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht eine wichtige Bedeutung zu. Demgegenüber gibt es im gewerblichen Mietrecht Themen wie z.B. Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf nicht.

Das Tätigkeitsspektrum

Die klassische Tätigkeit im gewerblichen Mietrecht ist natürlich die Begleitung von Mietvertragsverhandlungen. Ein Beispiel: Der Mieter benötigt mehr Fläche, weil sein Unternehmen expandiert, und möchte deswegen vom Vermieter weitere Mietflächen anmieten. Hier gilt es dann einen entsprechenden Nachtrag über die Erweiterungsflächen zu gestalten und zu verhandeln.

Aber das gewerbliche Mietrecht ist nicht auf die im Beispiel angesprochene klassische Büroimmobilie begrenzt. Vermietet wird eine Vielzahl von Immobilien mit unterschiedlichster Nutzung: Einzelhandel, Hotels, Logistik, Pflege- und Seniorenheime oder auch Parkhäuser. Jede dieser Nutzungsarten hat ihre Besonderheiten, die im Mietvertrag entsprechend abgebildet werden müssen.

Ein Dauerthema im gewerblichen Mietrecht ist die Schriftform. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, die nicht schriftlich abgeschlossen werden, gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB. Sie sind damit kündbar. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann also z.B. der Mieter einen Mietvertrag, der eigentlich noch eine Restlaufzeit von 10 Jahre gehabt hätte, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Für den Vermieter, der mit der langfristigen Vermietung geplant hat und hierauf auch die Finanzierung ausgerichtet hat, ein erhebliches Problem. Deshalb ist als Anwalt besonders darauf zu achten, dass sämtliche vertragliche Abreden in schriftlicher Form abgefasst werden und die Mandanten für dieses Thema sensibilisiert sind.

Auch bei Immobilientransaktionen spielt das gewerbliche Mietrecht eine entscheidende Rolle. Die Regelungen im Mietvertrag sind wertbestimmend für die Immobilie. Die Mietverträge müssen daher in der Due Diligence besonders eingehend geprüft und die Risiken im Garantiekatalog des Kaufvertrages entsprechend abgebildet werden.

Dass das gewerbliche Mietrecht nicht für sich allein steht, sondern Teil des Immobilienrechts ist, wird bei sog. Vermietungen vom Reißbrett deutlich. Hierbei geht es um die Vermietung von Mietflächen, die erst noch gebaut werden müssen. Hier gilt es, jedenfalls als Berater des Vermieters, etwaige baurechtliche Themen im Blick zu behalten. Auch die Koordinierung und Abstimmung der unterschiedlichen Verträge (Mietverträge, Bauverträge, Planerverträge, Finanzierungsverträge) sind dann ein wichtiger Bestandteil der Beratung.

Wie überall bleiben Meinungsverschiedenheiten und Auseinandersetzungen auch bei gewerblichen Mietverträgen nicht aus. Häufiger Streitpunkt sind beispielsweise, wer welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchzuführen hat und welche Handlungsoptionen bestehen, wenn diese Arbeiten unterlassen werden.

Meistens finden sich hierfür außergerichtliche Lösungen. Anders als im Wohnraummietrecht, bei dem der Gang zum Gericht meist der Regelfall ist, haben die Parteien des Gewerberaummietvertrags wenig Interesse an einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Dennoch bleiben auch im gewerblichen Mietrecht Gerichtsverfahren natürlich nicht aus.

Wenn man das Tätigkeitsspektrum eines Anwaltes für gewerbliches Mietrecht also zusammenfassen möchte, so meine ich, kann man sagen: Es ist vielfältig und abwechslungsreich.

Was sollte man mitbringen?

Gewerbliches Mietrecht ist ein Teilbereich des Wirtschaftsrechts. Man sollte also die Eigenschaften mitbringen, die ein wirtschaftsberatender Anwalt benötigt: pragmatische Herangehensweise, Verhandlungsgeschick und unternehmerisches/wirtschaftliches Denken. Im gewerblichen Mietrecht geht es häufig um langfristige Verträge. Eine Beratung mit Weitblick ist damit von besonderer Bedeutung.

Neben diesen allgemeinen Eigenschaften, die einen guten Wirtschaftsanwalt kennzeichnen, sollte man eine Affinität für Immobilien mitbringen. Sowohl beim Abschluss von Mietverträgen mit Bauverpflichtungen als auch in der laufenden Beratung, etwa zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, ist ein Interesse an bautechnischen Zusammenhängen von Vorteil.

Fazit

Wenn jemand zu mir als Berufsanfänger gesagt hätte, Du wirst mal Gewerberaummietrechtler, hätte ich das wohl nicht geglaubt. Heute bin ich überzeugter Immobilienrechtler mit Schwerpunkt im Gewerberaummietrecht. Deswegen: Manches muss man einfach ausprobieren und schauen, ob es passt. Wenn Sie jetzt also Lust auf das gewerbliche Mietrecht bekommen haben, dann zögern Sie nicht und probieren Sie es aus!


Stephan Leipert
Stephan Leipert

Stephan Leipert

Rechtsanwalt
Bartsch Rechtsanwälte

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Was macht ein Anwalt in diesem Rechtsgebiet?

Es gibt wohl kaum jemanden, der noch keine Berührung mit dem Mietrecht hatte. Der Mietvertrag ist – neben dem Arbeitsvertrag – einer der wichtigsten Verträge im Leben der meisten Menschen. Ohne Mietvertrag, kein Dach über dem Kopf. Aber: Das, was die meisten Menschen kennen und der Jurist als Wohnraummietrecht bezeichnet, ist nur eine Seite der Medaille. Neben dem Wohnraummietrecht gibt es auch das gewerbliche Mietrecht.

Doch was versteht man eigentlich genau unter gewerblichem Mietrecht? Was unterscheidet das gewerbliche Mietrecht vom Wohnraummietrecht? Und: Was macht ein Anwalt im gewerblichen Mietrecht? Unter anderem diese Fragen klärt Stephan Leipert im Beitrag. Er ist Rechtsanwalt bei der mittelständischen Kanzlei Bartsch Rechtsanwälte und gehört dort der Praxisgruppe „Immobilien- & Baurecht“ an. Ein Schwerpunkt seiner anwaltlichen Tätigkeit bildet das gewerbliche Mietrecht.

Mein holpriger Weg zum gewerblichen Mietrecht

Zugegeben, als Student habe ich, soweit es jedenfalls ging, einen weiten Bogen um das Mietrecht gemacht.

Die einzige wirkliche Erinnerung, die ich aus der Studienzeit an das Mietrecht habe, betrifft meine damalige Tätigkeit als studentischer Mitarbeiter in einer kleinen Kanzlei. Dort bearbeitete ich einen Fall, bei dem es um Wohnraummietrecht ging. Ein Pflanzenuntersetzer hatte einen Wasserabdruck auf dem Parkettboden der Mietwohnung verursacht. War das noch eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch oder hatte sich der Mieter schadensersatzpflichtig gemacht?

Abgesehen von den zivilprozessualen Komponenten wirkte dieser Fall wenig attraktiv auf mich. Und auch was ich in der Zeit sonst so sah, stimmte mich nicht gerade positiv: Zustimmung zur Mieterhöhung, Klage wegen Eigenbedarfs und das beste: Streitigkeiten wegen Nebenkostenabrechnungen.

Auch die theoretische Befassung im Studium förderte meine Begeisterung für das (Wohnraum-)Mietrecht nicht. Ein Beispiel: Die §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) taugen leider mehr als gelungene Einschlaflektüre, als die Freude am Arbeiten mit dem Gesetz zu fördern.

Kurzum: Nach dem Studium war ich der Überzeugung, etwas zu machen, was möglichst wenig mit Mietrecht zu tun hat.

Diese Überzeugung behielt ich auch im Referendariat. Leider konnte ich mich aber dort nicht ganz vorm Mietrecht drücken. In meiner Anwaltsstation bei einem Anwalt beim Bundesgerichtshof hatte ich die Aufgabe, eine Nichtzulassungsbeschwerde zu entwerfen: Rechtfertigt ein nicht beseitigtes Wespennest im Jalousiekasten in einer von einem deutschen Fußballnationalspieler gemieteten Wohnung die außerordentliche Kündigung? Abgesehen von meiner Erkenntnis, dass auch deutsche Fußballnationalspieler mit sehr alltäglichen Problemen konfrontiert waren, bekräftigte dieser Arbeitsauftrag meine Überzeugung: Bloß kein Mietrecht.

Nach geschafftem Examen und meiner Entscheidung für den Anwaltsberuf begann ich bei einer mittelständischen Kanzlei im Baurecht. Nichts ahnend, dass ich mich damit schon ganz in die Nähe des Mietrechts begeben habe.

Und nach ca. einem Jahr in der Kanzlei passierte es dann. Ich hatte wieder eine Mietangelegenheit auf dem Tisch. Aber: Die war ganz anders, als alles was ich vorher kennengelernt habe. Aufgabe war die Verhandlung eines Nachtrages über die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages. Insgesamt hatte der Mietvertrag ein Vertragsvolumen von etwas mehr als sieben Millionen. Für die Parteien stand viel auf dem Spiel. Für den Mieter hätte die Räumung der Mietsache eine Verlagerung seines Logistikstandortes bedeutet, was für ihn Kosten im sechststelligen Bereich ausgelöst hätte. Und das Auslaufen des Mietvertrages wäre auch für den Vermieter nachteilig gewesen. Denn kein interessierter Nachmieter war für die Immobilie in Sicht. Leerstand wäre die Folge gewesen.

Ich war leicht sprachlos: Vom Wasserabdruck auf dem Parkettboden und dem Wespennest im Jalousiekasten nun Verträge im Millionenbereich, die für die Parteien von entscheidender Bedeutung für ihr weiteres wirtschaftliches Fortkommen waren. Und alles ist Mietrecht!

Ich wurde neugierig. So begann ich, immer mehr Fälle aus dem gewerblichen Mietrecht zu übernehmen. Und was soll ich sagen? Es macht Spaß. Insbesondere Mietverträge mit Bauverpflichtungen im Rahmen von Projektentwicklungen haben für mich einen besonderen Reiz. Heute bildet das gewerbliche Mietrecht einen großen Schwerpunkt meiner täglichen Arbeit als Immobilienanwalt.

Wohnraummietrecht vs. gewerbliches Mietrecht

Was unterscheidet nun das gewerbliche Mietrecht vom Wohnraummietrecht? Vom dogmatischen Blickwinkel gesehen eigentlich gar nicht mal so viel.

Für beide gelten die §§ 535-548 BGB, die unter anderem die grundsätzliche Rechte- und Pflichtenverteilung zwischen Mieter und Vermieter und das Gewährleistungsrecht regeln. Über die Verweisnorm des § 578 BGB finden zudem auf gewerbliche Mietverhältnisse Vorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung. Viele wichtige Normen gelten damit sowohl für das Wohnraum- als auch für das Gewerberaummietrecht.

Aber es gibt doch entscheidende Unterschiede zwischen dem Wohnraum- und dem Gewerberaummietrecht. Stichwort ist hier das sog. „soziale Mietrecht“. Damit geht ein besonderer Schutz des Mieters einher: Mietpreisbremse, Regulierung von Mieterhöhungen („ortsübliche Vergleichsmiete“), Kündigungsschutz. Alles Themenbereiche, die sich nur im Wohnraummietrecht finden. Ein solch besonderer Schutz des Mieters, abgesehen von der allgemein geltenden AGB-Kontrolle, ist dem Gewerberaummietrecht fremd.

Dieser Unterschied spiegelt sich in der anwaltlichen Praxis wider. Während im Wohnraummietrecht kaum Spielraum für Vertragsgestaltungen besteht, weil vieles durch zwingendes Gesetzesrecht geregelt ist, kommt der Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht eine wichtige Bedeutung zu. Demgegenüber gibt es im gewerblichen Mietrecht Themen wie z.B. Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf nicht.

Das Tätigkeitsspektrum

Die klassische Tätigkeit im gewerblichen Mietrecht ist natürlich die Begleitung von Mietvertragsverhandlungen. Ein Beispiel: Der Mieter benötigt mehr Fläche, weil sein Unternehmen expandiert, und möchte deswegen vom Vermieter weitere Mietflächen anmieten. Hier gilt es dann einen entsprechenden Nachtrag über die Erweiterungsflächen zu gestalten und zu verhandeln.

Aber das gewerbliche Mietrecht ist nicht auf die im Beispiel angesprochene klassische Büroimmobilie begrenzt. Vermietet wird eine Vielzahl von Immobilien mit unterschiedlichster Nutzung: Einzelhandel, Hotels, Logistik, Pflege- und Seniorenheime oder auch Parkhäuser. Jede dieser Nutzungsarten hat ihre Besonderheiten, die im Mietvertrag entsprechend abgebildet werden müssen.

Ein Dauerthema im gewerblichen Mietrecht ist die Schriftform. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, die nicht schriftlich abgeschlossen werden, gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB. Sie sind damit kündbar. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann also z.B. der Mieter einen Mietvertrag, der eigentlich noch eine Restlaufzeit von 10 Jahre gehabt hätte, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Für den Vermieter, der mit der langfristigen Vermietung geplant hat und hierauf auch die Finanzierung ausgerichtet hat, ein erhebliches Problem. Deshalb ist als Anwalt besonders darauf zu achten, dass sämtliche vertragliche Abreden in schriftlicher Form abgefasst werden und die Mandanten für dieses Thema sensibilisiert sind.

Auch bei Immobilientransaktionen spielt das gewerbliche Mietrecht eine entscheidende Rolle. Die Regelungen im Mietvertrag sind wertbestimmend für die Immobilie. Die Mietverträge müssen daher in der Due Diligence besonders eingehend geprüft und die Risiken im Garantiekatalog des Kaufvertrages entsprechend abgebildet werden.

Dass das gewerbliche Mietrecht nicht für sich allein steht, sondern Teil des Immobilienrechts ist, wird bei sog. Vermietungen vom Reißbrett deutlich. Hierbei geht es um die Vermietung von Mietflächen, die erst noch gebaut werden müssen. Hier gilt es, jedenfalls als Berater des Vermieters, etwaige baurechtliche Themen im Blick zu behalten. Auch die Koordinierung und Abstimmung der unterschiedlichen Verträge (Mietverträge, Bauverträge, Planerverträge, Finanzierungsverträge) sind dann ein wichtiger Bestandteil der Beratung.

Wie überall bleiben Meinungsverschiedenheiten und Auseinandersetzungen auch bei gewerblichen Mietverträgen nicht aus. Häufiger Streitpunkt sind beispielsweise, wer welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchzuführen hat und welche Handlungsoptionen bestehen, wenn diese Arbeiten unterlassen werden.

Meistens finden sich hierfür außergerichtliche Lösungen. Anders als im Wohnraummietrecht, bei dem der Gang zum Gericht meist der Regelfall ist, haben die Parteien des Gewerberaummietvertrags wenig Interesse an einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Dennoch bleiben auch im gewerblichen Mietrecht Gerichtsverfahren natürlich nicht aus.

Wenn man das Tätigkeitsspektrum eines Anwaltes für gewerbliches Mietrecht also zusammenfassen möchte, so meine ich, kann man sagen: Es ist vielfältig und abwechslungsreich.

Was sollte man mitbringen?

Gewerbliches Mietrecht ist ein Teilbereich des Wirtschaftsrechts. Man sollte also die Eigenschaften mitbringen, die ein wirtschaftsberatender Anwalt benötigt: pragmatische Herangehensweise, Verhandlungsgeschick und unternehmerisches/wirtschaftliches Denken. Im gewerblichen Mietrecht geht es häufig um langfristige Verträge. Eine Beratung mit Weitblick ist damit von besonderer Bedeutung.

Neben diesen allgemeinen Eigenschaften, die einen guten Wirtschaftsanwalt kennzeichnen, sollte man eine Affinität für Immobilien mitbringen. Sowohl beim Abschluss von Mietverträgen mit Bauverpflichtungen als auch in der laufenden Beratung, etwa zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, ist ein Interesse an bautechnischen Zusammenhängen von Vorteil.

Fazit

Wenn jemand zu mir als Berufsanfänger gesagt hätte, Du wirst mal Gewerberaummietrechtler, hätte ich das wohl nicht geglaubt. Heute bin ich überzeugter Immobilienrechtler mit Schwerpunkt im Gewerberaummietrecht. Deswegen: Manches muss man einfach ausprobieren und schauen, ob es passt. Wenn Sie jetzt also Lust auf das gewerbliche Mietrecht bekommen haben, dann zögern Sie nicht und probieren Sie es aus!

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