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Praktiker stellen vor: das Mietrecht

Herausforderungen für Vermieter und Mieter

In der Kanzlei von HFBP Rechtsanwälte und Notar beraten wir umfassend im Bereich des Mietrechts – sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich, wenn es um Geschäftsräume oder Praxen geht, genauso wie bei sämtlichen Fragen rund ums Wohnen und Leben. Selbstverständlich werden dabei auch alle Fragen, die sich rund um die Immobilie stellen können, behandelt, wie beispielsweise Nießbrauch, Wohnrecht, Gebrauchsüberlassungen aller Art, etc.

Es handelt sich also selten nur um eine isolierte mietrechtliche Frage – die Anwälte der Kanzlei haben auch die Probleme rund um die Immobilie immer im Blick.

Unterscheidung gewerbliches Mietrecht / Wohnraum Mietrecht

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem Wohnraummietrecht – und allen anderen Formen des Mietrechts. Während in dem Bereich des gewerblichen Mietrechts, wozu auch die Vermietung und Anmietung von Arztpraxen, Krankenhäusern, OPs, etc. gehören, weitgehende Vertragsfreiheit herrscht, so dass die Parteien hier umfangreich den Inhalt und die Gestaltung des Vertrages individuell verhandeln können, sieht der Gesetzgeber im Bereich des privaten Wohnraummietrechts vielfältige Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters vor. Auf diese Unterscheidung muss bei jeder Betrachtung gezielt Wert gelegt werden, damit es hier nicht zu einer unbeabsichtigten Vermischung der Rechtsgebiete kommt.

1. Wohnraummietrecht

Hier beraten wir vor allem Vermieter. Für den Vermieter sind insbesondere folgende Punkte wichtig: Die Miete sollte regelmäßig und pünktlich an den Vermieter gezahlt werden und die Wohnung sollte in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden. Den überwiegenden Großteil aller Mietverhältnisse in diesem Bereich sehen die Rechtsanwälte nie – lediglich die Fälle, in denen es zwischen Vermieter und Mieter Differenzen gibt, landen dann auf unserem Schreibtisch. Wir beraten Vermieter vor allem darüber, wie sie größeren Schaden abwenden können, falls es einmal zu Pflicht-Verletzungen durch Mieter kommt – sei es durch Ausbleiben der Miete, durch Störung des Hausfriedens oder Beschädigungen der Wohnung, etc. Aber auch ohne Pflichtverletzungen eines Mieters gibt es Möglichkeiten, wie einem Vermieter hier geholfen werden kann, beispielsweise wenn dieser die Wohnung für sich oder einen Angehörigen selbst nutzen möchte. Gerade im Bereich des Eigenbedarfs, der ja ein bekanntes Schlagwort darstellt, gibt es unzählige viele Fallstricke, die zu einem Scheitern, schlimmstenfalls vor Gericht, führen können. In diesem Bereich beraten wir ausführlich und genau. Auch die Möglichkeit des Mieters, Härtefallgründe gegen die Kündigung einzuwenden, muss immer in Betracht gezogen und geprüft werden.

Auch bei folgender Situation gilt es aufzupassen: der Vermieter möchte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären – parallel gibt es aber Diskussionen um eine Mieterhöhung sowie diverse Verstöße gegen die Hausordnung. Der Vermieter ist hier gut beraten, diese Punkte nicht durcheinander zu bringen und scharf abzugrenzen, damit nicht der Eindruck entsteht, die Eigenbedarfskündigung werde hier zum Mittel der Wahl, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Insofern sollte der Vermieter sich entweder auf die Eigenbedarfskündigung stützen und diese verfolgen oder aber die Verstöße beziehungsweise Problematik der Mieterhöhung in den Griff nehmen, ohne auf seinen Eigenbedarf versteift zu sein. Mit der Mieterhöhung teilt er dem Mieter ja im Prinzip mit, dass er an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert sei – mit der Eigenbedarfskündigung teilt er ihm aber genau das Gegenteil mit. Dieser Widerspruch, der in seinen Interessen besteht, sollte vorher geklärt werden, um hier ein nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen.

Der private Vermieter sollte auch folgende Vorschriften kennen, die in der Praxis oft übersehen werden und damit zu Haftungsfallen werden können:

  1. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann der Gesetzgeber eine Sperrfrist anordnen, so dass hier eine Kündigung entweder ganz ausscheidet oder nur mit einer erheblich längeren Frist möglich ist. Gut beraten ist hier, wer die lokalen Gegebenheiten genau kennt.
  2. Wird eine vermietete Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so beträgt die Kündigungsfrist als Schutz für den Mieter mindestens 3 Jahre – aber diese Frist kann auch durch den Gesetzgeber verlängert werden. Der beratende Anwalt sollte also auch immer die „Historie“ der Wohnung im Blick haben, um hier nicht Gefahr zu laufen, eine unwirksame oder erst viel später wirksam werdende Kündigung zu erklären.

Es gibt aber auch Erleichterungen für den Vermieter, beispielsweise wenn er mit dem Mieter in einem Gebäude zusammen wohnt, dass nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Der Gesetzgeber hat diese sogenannte „Einliegerwohnsituation“ im Blick gehabt und gesteht dem Vermieter unter diesen Voraussetzungen gem. § 573 a BGB die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden – ohne hierfür ausdrückliche Gründe angeben zu müssen. Diese Möglichkeit erweitert den Spielraum des Vermieters daher enorm. Erkauft wird diese Möglichkeit aber dadurch, dass sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate verlängert. In Anbetracht der Tatsache, dass hier keine Kündigungsgründe vorliegen müssen, aus unserer Sicht aber eine vertretbare Einschränkung.

Der Mandant wird natürlich über alle diese Punkte zu beraten sein, insbesondere der Lichtblick des   § 573 a BGB kann enorm weiterhelfen – fällt dieser Umstand doch bereits bei einem Blick auf die Parteien und ihre Adressen im Mietvertrag auf – wenn Vermieter und Mieter die gleiche Adresse haben, ist grundsätzlich an diese Möglichkeit zu denken.

2. Gewerbliches Mietrecht

In diesem Bereich prüfen und verhandeln wir bereits vor Abschluss eines Mietvertrages die entsprechenden Konditionen. Insbesondere auf die Laufzeit von Verträgen sowie die Betriebskosten und die Pflicht, die Mietsache in Stand zu halten oder zu setzen, ist hier zu achten. Letzt endlich sind vor Abschluss des Mietvertrages Vermieter und Mieter meist noch einig, da sie ja dasselbe Ziel verfolgen. Bei Streitigkeiten im Laufe des Mietverhältnisses gibt die Situation jedoch dahingehend, dass die Parteien plötzlich unterschiedliche Standpunkte einnehmen. Auf diese Situation ist bereits bei Erstellung eines Mietvertrages, soweit möglich, Rücksicht zu nehmen, dass Streitpunkte in der Zukunft gar nicht entstehen werden. Insofern ist die Erstellung beziehungsweise Beratung vor Abschluss eines Mietvertrages immer auch Arbeit für die Zukunft, damit dort Rechtsstreitigkeiten nach Möglichkeit bereits im Vorfeld vermieden werden.

Christian Kaiser – Rechtsanwalt am Standort Giessen

Dr. Hahne, Fritz, Bechtler & Partner - HFBP Rechtsanwälte und Notar

Dr. Hahne, Fritz, Bechtler & Partner - HFBP Rechtsanwälte und Notar

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Herausforderungen für Vermieter und Mieter

In der Kanzlei von HFBP Rechtsanwälte und Notar beraten wir umfassend im Bereich des Mietrechts – sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich, wenn es um Geschäftsräume oder Praxen geht, genauso wie bei sämtlichen Fragen rund ums Wohnen und Leben. Selbstverständlich werden dabei auch alle Fragen, die sich rund um die Immobilie stellen können, behandelt, wie beispielsweise Nießbrauch, Wohnrecht, Gebrauchsüberlassungen aller Art, etc.

Es handelt sich also selten nur um eine isolierte mietrechtliche Frage – die Anwälte der Kanzlei haben auch die Probleme rund um die Immobilie immer im Blick.

Unterscheidung gewerbliches Mietrecht / Wohnraum Mietrecht

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem Wohnraummietrecht – und allen anderen Formen des Mietrechts. Während in dem Bereich des gewerblichen Mietrechts, wozu auch die Vermietung und Anmietung von Arztpraxen, Krankenhäusern, OPs, etc. gehören, weitgehende Vertragsfreiheit herrscht, so dass die Parteien hier umfangreich den Inhalt und die Gestaltung des Vertrages individuell verhandeln können, sieht der Gesetzgeber im Bereich des privaten Wohnraummietrechts vielfältige Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters vor. Auf diese Unterscheidung muss bei jeder Betrachtung gezielt Wert gelegt werden, damit es hier nicht zu einer unbeabsichtigten Vermischung der Rechtsgebiete kommt.

1. Wohnraummietrecht

Hier beraten wir vor allem Vermieter. Für den Vermieter sind insbesondere folgende Punkte wichtig: Die Miete sollte regelmäßig und pünktlich an den Vermieter gezahlt werden und die Wohnung sollte in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden. Den überwiegenden Großteil aller Mietverhältnisse in diesem Bereich sehen die Rechtsanwälte nie – lediglich die Fälle, in denen es zwischen Vermieter und Mieter Differenzen gibt, landen dann auf unserem Schreibtisch. Wir beraten Vermieter vor allem darüber, wie sie größeren Schaden abwenden können, falls es einmal zu Pflicht-Verletzungen durch Mieter kommt – sei es durch Ausbleiben der Miete, durch Störung des Hausfriedens oder Beschädigungen der Wohnung, etc. Aber auch ohne Pflichtverletzungen eines Mieters gibt es Möglichkeiten, wie einem Vermieter hier geholfen werden kann, beispielsweise wenn dieser die Wohnung für sich oder einen Angehörigen selbst nutzen möchte. Gerade im Bereich des Eigenbedarfs, der ja ein bekanntes Schlagwort darstellt, gibt es unzählige viele Fallstricke, die zu einem Scheitern, schlimmstenfalls vor Gericht, führen können. In diesem Bereich beraten wir ausführlich und genau. Auch die Möglichkeit des Mieters, Härtefallgründe gegen die Kündigung einzuwenden, muss immer in Betracht gezogen und geprüft werden.

Auch bei folgender Situation gilt es aufzupassen: der Vermieter möchte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären – parallel gibt es aber Diskussionen um eine Mieterhöhung sowie diverse Verstöße gegen die Hausordnung. Der Vermieter ist hier gut beraten, diese Punkte nicht durcheinander zu bringen und scharf abzugrenzen, damit nicht der Eindruck entsteht, die Eigenbedarfskündigung werde hier zum Mittel der Wahl, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Insofern sollte der Vermieter sich entweder auf die Eigenbedarfskündigung stützen und diese verfolgen oder aber die Verstöße beziehungsweise Problematik der Mieterhöhung in den Griff nehmen, ohne auf seinen Eigenbedarf versteift zu sein. Mit der Mieterhöhung teilt er dem Mieter ja im Prinzip mit, dass er an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert sei – mit der Eigenbedarfskündigung teilt er ihm aber genau das Gegenteil mit. Dieser Widerspruch, der in seinen Interessen besteht, sollte vorher geklärt werden, um hier ein nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen.

Der private Vermieter sollte auch folgende Vorschriften kennen, die in der Praxis oft übersehen werden und damit zu Haftungsfallen werden können:

  1. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann der Gesetzgeber eine Sperrfrist anordnen, so dass hier eine Kündigung entweder ganz ausscheidet oder nur mit einer erheblich längeren Frist möglich ist. Gut beraten ist hier, wer die lokalen Gegebenheiten genau kennt.
  2. Wird eine vermietete Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so beträgt die Kündigungsfrist als Schutz für den Mieter mindestens 3 Jahre – aber diese Frist kann auch durch den Gesetzgeber verlängert werden. Der beratende Anwalt sollte also auch immer die „Historie“ der Wohnung im Blick haben, um hier nicht Gefahr zu laufen, eine unwirksame oder erst viel später wirksam werdende Kündigung zu erklären.

Es gibt aber auch Erleichterungen für den Vermieter, beispielsweise wenn er mit dem Mieter in einem Gebäude zusammen wohnt, dass nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Der Gesetzgeber hat diese sogenannte „Einliegerwohnsituation“ im Blick gehabt und gesteht dem Vermieter unter diesen Voraussetzungen gem. § 573 a BGB die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden – ohne hierfür ausdrückliche Gründe angeben zu müssen. Diese Möglichkeit erweitert den Spielraum des Vermieters daher enorm. Erkauft wird diese Möglichkeit aber dadurch, dass sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate verlängert. In Anbetracht der Tatsache, dass hier keine Kündigungsgründe vorliegen müssen, aus unserer Sicht aber eine vertretbare Einschränkung.

Der Mandant wird natürlich über alle diese Punkte zu beraten sein, insbesondere der Lichtblick des   § 573 a BGB kann enorm weiterhelfen – fällt dieser Umstand doch bereits bei einem Blick auf die Parteien und ihre Adressen im Mietvertrag auf – wenn Vermieter und Mieter die gleiche Adresse haben, ist grundsätzlich an diese Möglichkeit zu denken.

2. Gewerbliches Mietrecht

In diesem Bereich prüfen und verhandeln wir bereits vor Abschluss eines Mietvertrages die entsprechenden Konditionen. Insbesondere auf die Laufzeit von Verträgen sowie die Betriebskosten und die Pflicht, die Mietsache in Stand zu halten oder zu setzen, ist hier zu achten. Letzt endlich sind vor Abschluss des Mietvertrages Vermieter und Mieter meist noch einig, da sie ja dasselbe Ziel verfolgen. Bei Streitigkeiten im Laufe des Mietverhältnisses gibt die Situation jedoch dahingehend, dass die Parteien plötzlich unterschiedliche Standpunkte einnehmen. Auf diese Situation ist bereits bei Erstellung eines Mietvertrages, soweit möglich, Rücksicht zu nehmen, dass Streitpunkte in der Zukunft gar nicht entstehen werden. Insofern ist die Erstellung beziehungsweise Beratung vor Abschluss eines Mietvertrages immer auch Arbeit für die Zukunft, damit dort Rechtsstreitigkeiten nach Möglichkeit bereits im Vorfeld vermieden werden.

Christian Kaiser – Rechtsanwalt am Standort Giessen

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